집주인이 보증금 안 줄 때, 세입자가 반드시 알아야 할 대처법!

📋 예시 상황

• 계약 만료일이 다가와 이사 갈 집을 알아보던 A씨. 집주인은 “돈이 없다“며 새로운 세입자 구할 때까지 기다리라 합니다.
• 이때 A씨가 무작정 이사부터 가버리면, 보증금을 돌려받기 더 어려워질 수 있습니다.

⚠️ 주의사항

• 계약 만료 2개월 전에는 반드시 집주인에게 “이사 나가겠다”고 통보해야 합니다.
  법적으로 3개월의 여유를 주어야 하므로, 미리 준비하지 않으면 불이익이 생길 수 있습니다.
• 통보는 내용증명 우편으로 남기세요.
  분쟁 발생 시 중요한 증거가 되므로, 꼭 서면으로 남기는 것이 안전합니다.

🔑 임차권등기명령 TIP

• 임차권등기 후 이사하면, 집주인은 집을 팔거나 새로운 세입자를 들이기 어렵게 됩니다.
  등기 기록이 남아있어 부동산 거래에 제약이 생기므로, 집주인에게 강한 압박이 됩니다.
• 등기가 남아있으면 부동산 중개도 잘 안 됩니다.
  임차권등기가 말소되지 않으면 매매나 임대차 계약이 원활히 이루어지지 않아 집주인에게 불리하게 작용합니다.
• 이사 후에도 보증금에 연 5~6%의 이자를 청구할 수 있습니다.
  임차권등기명령을 신청한 뒤 이사했다면, 보증금 반환이 지연되는 기간 동안 법정이자를 청구할 수 있습니다.

💡 지급명령 TIP

• 대법원 전자소송 사이트에서 직접 신청 가능
  2만 원도 안 되는 저렴한 비용으로 지급명령을 신청할 수 있습니다.
• 지급명령 확정 시, 보증금에 연 12% 이자 청구 가능
  지급명령이 확정되면 미지급 보증금에 대해 연 12%의 법정이자까지 받을 수 있습니다.
• 소송이 부담된다면 전문가 상담 활용
  법무사나 변호사 상담을 통해 보다 안전하게 절차를 진행할 수 있습니다.

🔎 참고 안내

• 임차권등기명령, 지급명령, 소송 등은 모두 세입자 권리 보호를 위한 합법적 절차입니다.
  보증금 반환 등 임차인의 권리를 지키기 위해 법적으로 인정된 방법입니다.
• 전문가 상담을 통해 내 상황에 맞는 최적의 방법을 선택하세요.
  법무사, 변호사 등 전문가와 상담하면 더 안전하고 신속하게 문제를 해결할 수 있습니다.

🏠 임대차 계약 만료 시 주의사항

• 이사 전, 반드시 보증금 반환 계획을 확인하세요.
  집주인이 “돈이 없다”며 보증금 반환을 미루는 경우, 무작정 이사를 먼저 나가면 보증금 반환이 더욱 어려워질 수 있습니다.
• 계약 만료 후에도 집에 거주하며 반환을 요구할 수 있습니다.
  새로운 세입자가 들어올 때까지 기다려 달라는 요구에 무조건 응할 필요는 없습니다. 계약이 끝난 뒤에도 집을 비우지 않고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
• 이사 전, 법적 조치(내용증명 발송 등)를 준비하세요.
  집주인이 반환을 거부할 경우, 내용증명 우편으로 보증금 반환을 정식으로 요구하고, 필요시 임차권 등기명령 등 법적 절차를 밟아야 합니다.
• 임차권 등기명령 제도 활용
  이사를 해야 하는 상황이라면, ‘임차권 등기명령’을 통해 퇴거 후에도 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있습니다.

💡 꼭 알아두세요!

• ✔️ 보증금 반환 전 이사하면 집주인에게 연락이 닿지 않거나, 집이 비어있는 상태에서 반환을 미루는 등 불리한 상황이 될 수 있습니다.
• ✔️ 계약 만료 후에도 임차인의 권리는 보호되며, 임차인은 보증금 반환 시까지 거주할 수 있습니다.
• ✔️ 임차권 등기명령을 신청하면 이사 후에도 보증금 반환 청구가 가능하니, 이사 일정이 급한 경우 꼭 활용하세요.

• 임차권등기명령: 이사 후에도 보증금 반환 청구권과 법정이자(연 5~6%) 청구 가능, 집주인에게 강한 압박.
• 지급명령: 온라인으로 간단·저렴하게 신청, 집주인 이의 시 소송으로 전환, 확정 시 연 12% 이자 청구 가능.
• 전세금반환 소송: 집주인 이의신청이 예상되거나 소재 파악이 어려울 때 적합, 절차는 복잡하지만 강제집행까지 가능.

 

전세·월세 보증금 반환 거부 시 법적 대응 원칙 및 실무 차이

• 공통 법적 대응책: 전세와 월세 모두에서 임차권등기명령, 지급명령, 보증금반환청구소송 등 법적 절차를 동일하게 활용할 수 있습니다.
• 전세의 경우: 보증금이 크고 월 임대료가 없으므로, 만기 시 보증금 전액 반환이 원칙입니다. 반환 거부 시 임차권등기명령, 지급명령, 소송, 강제집행 등 적극적 조치가 필요합니다.
• 월세의 경우: 보증금 규모가 전세보다 작지만, 임대차 종료 시 동일하게 반환받아야 하며, 거부 시 전세와 같은 법적 절차를 밟을 수 있습니다.

실무상 유의점 및 주의사항

• 주택임대차보호법 적용: 전세·월세 모두 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 인정됩니다.
• 임차권등기명령: 전세·월세 모두 신청 가능하나, 보증금 규모·협의 상황에 따라 실무상 접근에 차이가 있을 수 있습니다.
• 지급명령·소송: 내용증명 발송 후에도 반환이 이뤄지지 않으면 지급명령이나 소송 등 법적 절차를 신속히 진행할 수 있습니다.
• 실무상 차이: 전세는 보증금이 커 분쟁이 잦으나, 월세도 법적 보호는 동일하게 적용됩니다. 임차권등기명령 완료 후에는 월세·관리비 납부 의무가 사라집니다.

TIP 전세·월세 모두 계약 만료 2~3개월 전에는 집주인에게 이사 의사를 공식적으로 통보하고, 전입신고·확정일자를 반드시 챙기세요!

 

🔍 임대차 분쟁 및 전세보증금 반환 관련 도움되는 사이트

 

자주 묻는 질문 (FAQ)