이삿날 수리비부터 빼겠다는 말을 들었다면, 항목부터 확인하세요
짐을 다 뺀 뒤 집주인이 벽지와 장판을 새로 해야 한다며 보증금 공제를 이야기하면 당황스럽습니다. 내가 살던 집이니 전부 부담해야 하는지, 오래 써서 생긴 흔적도 물어줘야 하는지 선뜻 판단하기 어렵습니다.
핵심은 원상복구 의무가 있다는 사실과 청구된 수리비 전액이 타당하다는 판단을 구분하는 것입니다. 처음 상태, 손상의 원인, 계약서의 특약, 실제 수리 범위를 차례대로 살펴봅니다.
2026년 10월 30일 확인 기준입니다. 법무부 주택임대차 표준계약서, 현행 민법과 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회의 공개 자료를 바탕으로 일반 주택의 퇴거 정산을 설명합니다. 개별 부담액은 계약과 손상 원인에 따라 달라집니다.
원상복구는 집 전체를 새것으로 바꾸는 뜻일까요?
민법 제615조와 이를 임대차에 준용하는 제654조는 반환 시 원상회복의 근거가 됩니다. 한편 민법 제623조는 임대인이 계약 중 집을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 정합니다. 따라서 퇴거 수리비를 볼 때는 임차인이 만든 손상인지, 임대인의 유지·수선 영역인지도 함께 따져야 합니다.
법무부가 공개한 주택임대차 표준계약서 제9조는 계약 종료 시 주택 복구·반환과 보증금 반환을 정하면서, 시설물 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등을 임차인의 원상복구 의무에서 제외하는 내용을 담고 있습니다. 제4조에는 계약 중 수리와 비용 부담을 합의하는 항목도 있습니다.
통상 손모는 일상적인 사용으로 생기는 변화입니다
시간이 지나며 시설이 낡거나 정상적인 생활 중 상태가 달라지는 것을 말합니다. 물건을 떨어뜨려 깨뜨린 경우, 담뱃불로 바닥을 태운 경우처럼 원인과 정도가 다른 손상은 구분해야 합니다.
표준계약서는 실제 계약을 검토할 때 참고할 공식 서식입니다. 내 계약서와 별도 합의가 자동으로 모두 같은 내용이 되는 것은 아니므로, 서명한 계약의 수선·퇴거·특약 항목을 먼저 펼쳐보세요. 최근 공개된 영상의 제목만 보고 새 법이 생겨 모든 수리비가 면제됐다고 받아들이는 것도 곤란합니다.
못자국·장판·벽지는 원인과 정도를 나눠 보세요
아래는 부담 주체를 확정한 판정표가 아니라, 수리비를 협의하기 전에 확인할 질문입니다. 같은 못자국이라도 위치와 크기, 개수, 설치 목적과 약정에 따라 쟁점이 달라질 수 있습니다. 사진 한 장이나 항목 이름만으로 결론 내리지 않는 것이 좋습니다.
| 보이는 상태 | 먼저 확인할 내용 | 협의할 수리 범위 |
|---|---|---|
| 액자·시계의 작은 못자국 | 기존 자국인지, 개수·크기와 금지·복구 약정이 있는지 | 자국 메움과 전체 도배를 구분 |
| 벽걸이 TV의 큰 타공·타일 깨짐 | 설치 전 동의, 손상 위치와 실제 파손 정도 | 복구 방법과 필요한 자재·공임 |
| 가구가 있던 자리의 바닥 눌림 | 보통 사용 흔적인지, 깊은 긁힘·찢김이 동반됐는지 | 부분 보수 가능성과 교체 면적 |
| 벽지 색바램·액자 뒤 색 차이 | 일조·시간 경과인지, 별도 오염·훼손인지 | 오염 위치와 도배 필요 범위 |
| 곰팡이·누수 흔적 | 건물 하자·누수·결로, 관리 상태와 하자 통지 기록 | 원인 점검과 재발 방지 조치를 함께 확인 |
| 반려동물 긁힘·담뱃불 자국 | 입주 후 생긴 훼손인지, 손상 범위와 원인 | 실제 복구에 필요한 범위·비용 검토 |
곰팡이가 있다는 이유만으로 전부 세입자 책임이라고 할 수 없고, 곰팡이라는 이름만으로 모두 건물 하자라고 단정할 수도 없습니다. 언제 어디에서 발생했는지, 수선을 요청했는지, 점검 결과는 무엇인지 함께 남겨야 합니다.
사진·특약·견적서를 한 항목씩 맞춰보세요
총액부터 흥정하기보다 다음 자료를 같은 항목끼리 묶어보세요. 예를 들어 거실 벽지 비용이라면 거실의 입주 사진과 퇴거 사진, 해당 특약, 거실 도배 견적이 서로 대응하도록 정리합니다.
- 처음 상태: 입주일 전후 사진·영상, 중개대상물 확인·설명서, 기존 하자를 알린 문자와 답변을 모읍니다. 사진은 방 전체와 손상 부위 가까운 모습을 함께 보관합니다.
- 손상 원인: 언제 발견했는지, 누수·고장 점검이나 수선 요청 기록이 있는지 확인합니다. 사진만으로 원인이 드러나지 않으면 관련 점검 자료가 더 필요할 수 있습니다.
- 실제 계약: 원상복구 문구뿐 아니라 못 설치, 반려동물, 퇴거 청소·도배 비용 등을 정한 구체적 특약과 추후 합의를 확인합니다.
- 수리 내역: 부위·면적·수량, 자재와 공임, 부분 보수 가능 여부, 견적 총액의 산정 근거를 요청합니다. 비용이 발생한 경우에는 청구 내역과 영수증 등도 대조합니다.
전체 교체 견적이라고 전액 부담이 바로 확정되지는 않습니다
부분 수리가 가능한지, 전체 시공이 필요하다면 그 이유가 무엇인지, 기존 자재의 사용기간과 상태는 어땠는지 확인하세요. 반대로 일부만 손상됐다는 이유만으로 언제나 그 면적만 수리할 수 있다고 단정하지도 마세요. 시공 단위와 자재 수급 같은 설명을 함께 듣는 것이 좋습니다.
공식 조정사례도 수리 항목을 나눠 해결했습니다
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회가 2022년 7월 15일 공개한 주택 원상회복 사례에는, 임대인이 처음에 350만원을 공제하겠다고 했으나 당사자들이 일부 항목을 직접 수선하고 손해배상금 100만원으로 합의한 내용이 나옵니다. 합의 이행일은 2021년 9월 30일로 기재돼 있습니다.
이 사례는 누구나 같은 금액으로 감액받는다는 뜻이 아닙니다. 실제 손상 항목과 수선 가능 부분을 구분해 합의했다는 점을 참고할 수 있습니다. 공개 자료는 보증금에서 공제할 손해배상채권 등의 발생에 관해 임대인이 주장·입증책임을 부담한다는 판례도 소개합니다.
정산서에 서명하기 전, 동의하는 범위를 분명히 하세요
정산서를 받았다면 공제 항목·금액뿐 아니라 보증금 반환액, 지급일, 추가 청구나 이의 제기와 관련된 문구까지 읽어보세요. 사실 확인만 하는 서류인지, 책임과 금액을 확정하는 합의서인지에 따라 의미가 달라질 수 있습니다.
- 동의한 항목: 어느 부분을 어떤 방식으로 수선하고 누가 얼마를 부담하는지 구체적으로 적습니다.
- 아직 다투는 항목: 확인이 덜 된 비용을 최종 합의한 것처럼 기재하지 않도록 내용을 조율합니다.
- 지급 일정: 합의된 정산금과 나머지 보증금의 지급일·방법을 함께 협의합니다.
- 자료 보관: 계약서와 정산 내역, 입금 기록, 사진, 수선 관련 대화는 각각 사본으로 보관합니다.
연락할 때는 공제 금액 전체가 부당하다고만 말하기보다, 어떤 손상 위치인지, 수리 범위와 금액 근거는 무엇인지, 어떤 계약 조항을 적용한 것인지 항목별 설명을 요청해보세요. 내용이 이해되지 않거나 포괄적인 권리 포기 문구가 있다면 서명 전에 상담을 받는 편이 좋습니다.
계약 종료일 자체가 아직 정리되지 않았다면 수리비와 별도로 확인해야 합니다. 자동 갱신 뒤 이사하는 경우에는 묵시적 갱신 해지 통보와 3개월 기준을 먼저 살펴보세요. 퇴거 정산과 해지 통보는 준비해야 할 자료가 다릅니다.
합의가 어렵다면 임대차분쟁조정 절차를 확인하세요
보증금 공제나 유지·수선 의무를 두고 합의가 어렵다면 임대차분쟁조정위원회의 안내를 확인할 수 있습니다. 한국부동산원·LH 안내는 임대인과 임차인 모두 신청할 수 있으며 홈페이지·방문·우편·팩스 등의 신청 방법을 제시합니다. 조정 목적의 값에 따라 수수료는 1만원에서 최대 10만원이고 법령상 면제 대상은 별도로 확인해야 합니다.
신청을 준비할 때는 계약서, 청구받은 항목별 비용, 입주·퇴거 사진, 수선 요청 기록, 상대방 답변을 묶어 쟁점을 정리해두세요. 예를 들어 벽지 전체 교체가 필요한지, 곰팡이 원인이 무엇인지, 어떤 특약을 적용하는지처럼 다투는 부분을 구체적으로 적는 것이 좋습니다. 신청만으로 원하는 결론이 확정되는 절차는 아닙니다.
퇴거 정산에서 힘이 되는 것은 큰 목소리보다 서로 확인할 수 있는 기록입니다. 입주 때부터 상태를 남기고, 하자를 발견하면 알리고, 마지막에는 수리 항목과 합의 범위를 정확히 적어두면 비용을 설명하고 검토할 근거가 생깁니다. 보증금이 남은 상태에서 이사나 전입 변경이 필요한 문제는 별도의 권리 보호 절차가 얽힐 수 있으므로 일정까지 함께 상담하세요.
확인 자료: 법무부 주택임대차 표준계약서(2023년 10월 6일 개정) 제4조·제9조, 국가법령정보센터 민법 제623조·제615조·제654조, 위원회 공개 조정사례와 조정제도 안내. 참고한 1분미만의 퇴거 수리비 관련 영상은 일반적인 주의점을 살펴보는 자료이며 개별 계약의 판단 근거는 계약과 손상 사실을 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 작은 못자국은 개수와 상관없이 비용을 안 내도 되나요?
일률적으로 정해진 면제 개수나 금액을 기준 삼기는 어렵습니다. 구멍의 크기·위치·개수와 기존 상태, 설치 동의, 실제 계약의 복구 약정을 함께 확인하세요.
Q. 집주인이 견적서를 보내면 그 금액이 최종 확정되나요?
견적서는 비용 검토 자료입니다. 그 자체만으로 손상 원인과 부담 주체, 전체 수리 범위가 모두 확정되는 것은 아닙니다. 계약과 사진에 비춰 항목별 필요성과 산정 근거를 살펴보세요.
Q. 내가 공제에 동의하지 않으면 집주인이 절대 공제할 수 없나요?
동의 여부 하나만으로 공제의 적법성을 판단할 수는 없습니다. 실제로 보증금이 담보하는 채무가 있는지와 금액이 쟁점입니다. 항목별 근거를 요청하고 이견이 남으면 조정이나 법률상담으로 확인하세요.
Q. 도어락 건전지와 도어락 기계 고장은 같은 수리비인가요?
소모품 교체와 설비 자체의 고장은 원인이 다릅니다. 건전지 교체인지, 노후로 인한 기계 고장인지, 사용상 부주의로 파손됐는지 나누고 계약의 수선 비용 합의도 확인하세요.
