전세보증금을 집주인이 아닌 HUG에 맡기는 임대차가 시작됩니다.
임차인이 맡긴 보증금을 주택도시보증공사(HUG)가 관리·운용하고 계약이 끝나면 직접 반환합니다. 임대인은 보증금 대신 운용수익을 월세처럼 매달 받는 새로운 전월세 계약입니다.
20억 원은 보증금 기준이 아닙니다
우선 적용 대상은 시세 20억 원 이하의 주택입니다. 전세보증금이 20억 원 이하라는 의미가 아니며, 시세와 전세금의 적정성은 HUG의 별도 검증을 거칩니다.
전월세 안심신탁은 어떻게 작동할까
기존 전세계약에서는 임차인이 보증금을 임대인에게 지급합니다. 안심신탁에서는 HUG가 계약 당사자로 참여해 보증금을 지정 계좌로 받고, 임대차 기간 동안 운용한 뒤 계약 종료 시 임차인에게 돌려줍니다.
① 3자 계약
HUG와 임대인, 임차인이 전월세 안심신탁 약정을 체결합니다.
② 보증금 전액 예치
임차인은 임대인이 아닌 HUG 지정 계좌에 보증금을 납부합니다.
③ 월수익 지급
HUG가 보증금을 운용해 임대인에게 약정한 수익을 매달 지급합니다.
④ 보증금 반환
임대차가 끝나면 HUG가 임차인에게 보증금을 직접 반환합니다.
쉽게 말하면: 임차인은 HUG에 전세금을 맡기고 전세로 거주하며, 임대인은 목돈 대신 HUG가 지급하는 월수익을 받는 구조입니다.
전세보증보험과 무엇이 다를까
전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 보유한 상태에서 반환 사고가 발생하면 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다. 안심신탁은 처음부터 보증금을 HUG가 맡아 반환 책임까지 담당한다는 점이 다릅니다.
누가 신청할 수 있나
현재 발표 기준으로 임대인과 임차인의 소득·자산 제한은 없습니다. 청년이나 무주택자만을 위한 제도도 아니며 참여를 원하는 임대인과 임차인이 자발적으로 신청하는 방식입니다.
우선 적용 조건
- 시세 20억 원 이하 주택
- 주택 유형과 지역은 별도 제한 없음
- 임대인과 임차인의 자발적 참여
- 보증금 전액을 HUG에 예치
- 시세 대비 전세금이 적정한 주택
- 위반건축물 등 사업 제외 사유가 없는 주택
보증부월세와 반전세도 신청할 수 있습니다. 보증금과 월세를 전세금으로 환산했을 때 HUG가 판단한 적정 전세가 이내여야 합니다.
임차인 혼자 신청해 결정할 수는 없습니다
임대인이 보증금을 직접 받지 않고 HUG의 월수익을 받는 데 동의해야 합니다. 따라서 원하는 주택이 20억 원 이하라고 해서 자동으로 안심신탁을 이용할 수 있는 것은 아닙니다.
월세 부담은 얼마나 줄어들까
정부는 매매가격 3억 원, 전세금 2억 원인 연립·다세대주택을 예시로 제시했습니다. 기존에 보증금 1천만 원과 월세 74만 원을 내던 임차인이 안심신탁 전세로 전환하는 상황입니다.
계산식: 1억6천만 원 × 연 3.97% ÷ 12개월 = 월 약 53만 원입니다. 정부는 반환보증과 대출보증이 필요하지 않아 연간 약 34만 원의 보증료도 줄어드는 것으로 계산했습니다.
모든 임차인이 월 20만 원을 아끼는 것은 아닙니다
실제 절감액은 현재 월세, 자기자금, 전세대출 금액과 금리에 따라 달라집니다. 대출금리가 높아지거나 전세금 대부분을 빌려야 한다면 월세보다 이자 부담이 커질 수도 있습니다.
HUG는 보증금을 어디에 운용할까
HUG는 예치받은 전세금 등을 기반으로 주택공급활성화펀드를 조성하고, HUG 보증부 프로젝트파이낸싱 대출 등 주택건설사업에 운용해 연 4%대 이자수익을 목표로 합니다.
이 수익을 임대인에게 월세 개념으로 매달 지급합니다. 정부는 운용 과정에서 투자 손실이 발생하더라도 임차인의 전세금은 전액 보장하고 임대인에게 약정한 월수익도 정상 지급한다는 방침입니다.
보관만 하는 계좌는 아닙니다
HUG는 보증금을 단순히 예치해 두는 것이 아니라 공공기구가 관리하는 자금으로 운용합니다. 다만 임차인에게는 운용성과와 관계없이 원금 반환을 책임지는 구조로 설계됩니다.
임대인이 얻는 혜택과 포기해야 하는 것
안심신탁 소득에 대한 세제 지원과 지방 이주 임대인의 주택연금 연계도 추진됩니다. 다만 구체적인 세율, 공제한도, 월수익률과 공실 지원 조건은 9월 모집공고에서 최종 확인해야 합니다.
9월 공고부터 입주까지 예상 일정
임대인이 먼저 주택을 신청한 뒤 HUG가 임차인 모집을 돕는 방식과, 임대인·임차인이 전세금 수준을 미리 협의한 뒤 함께 신청하는 방식이 병행될 예정입니다.
신청 전 확인해야 할 항목
중요: HUG가 보증금을 반환하는 구조라도 등기부등본, 계약 상대방, 주택 하자와 불법 건축 여부 확인이 생략되는 것은 아닙니다. 9월 공고에 포함될 중도해지와 반환 절차도 반드시 확인해야 합니다.
공식 자료에서 모집공고 확인하기
사업 구조와 신청조건, 정부가 제시한 월세 절감 사례를 확인할 수 있는 공식 발표입니다.
9월 모집공고와 신청창구는 HUG 누리집과 전국 지사를 통해 안내될 예정입니다.
보증금 안전과 월세 절감을 함께 노리는 실험
전월세 안심신탁은 전세보증보험을 조금 확대한 상품이 아닙니다. 임대인이 보증금을 보유하던 기존 전세계약의 자금 흐름을 바꿔 HUG가 보증금을 예치·운용·반환하는 새로운 계약입니다.
임차인에게는 보증금 반환 위험을 낮추고 월세를 대출이자로 전환할 기회가 생깁니다. 다만 실제 절감액과 대상 주택, 중도해지 조건, 대출 연계와 임대인 수익률은 9월 모집공고를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 시세 20억 원 이하이면 누구나 이용할 수 있나요?
소득과 자산 제한은 없지만 임대인과 임차인이 모두 참여에 동의해야 합니다. 위반건축물이나 시세 대비 전세금이 과도한 주택은 HUG 검증에서 제외될 수 있습니다.
Q. 보증금 20억 원까지 맡길 수 있다는 뜻인가요?
아닙니다. 20억 원은 우선 적용되는 주택의 시세 기준입니다. 실제 인정되는 전세금은 주택 시세와 선순위 권리 등을 반영한 HUG 검증을 거쳐야 합니다.
Q. 전세보증금반환보증에 별도로 가입해야 하나요?
정부 발표에서는 HUG가 보증금을 직접 예치받고 반환을 책임하기 때문에 별도의 전세금반환보증과 전세대출보증 가입이 필요하지 않은 것으로 설명했습니다.
Q. 반전세나 보증부월세도 신청할 수 있나요?
가능합니다. 보증금과 월세를 전세금으로 환산한 금액이 HUG가 인정하는 적정 전세가 이내여야 합니다.
Q. HUG의 투자에서 손실이 발생하면 보증금도 줄어드나요?
정부는 투자 손실이 발생해도 임차인의 전세금을 전액 보장하고 임대인에게 약정한 월수익도 정상 지급하는 구조로 운영할 계획이라고 밝혔습니다.
Q. 기존에 살고 있는 월셋집도 전세로 전환할 수 있나요?
임대인이 참여에 동의하고 주택 및 전세금 검증을 통과하면 신청 가능성이 있습니다. 구체적인 전환 절차와 계약 갱신 방식은 9월 모집공고에서 확인해야 합니다.
Q. 언제부터 신청할 수 있나요?
9월 중 HUG 모집공고가 발표되고 10월부터 신청을 받을 예정입니다. 11월 3자 계약을 거쳐 12월부터 순차적으로 입주가 시작됩니다.
※ 이 글은 2026년 8월 22일 공개된 국토교통부와 HUG 발표를 기준으로 작성했습니다. 수익률, 계약 해지, 대출 연계, 세제지원과 신청서류는 9월 모집공고에서 변경되거나 구체화될 수 있습니다.
